Geçen ay elime ilk kez gerçek bir ekspertiz raporu geçti. Tanıdığım bir aile İncek tarafında bir villa için kredi başvurusu yapmıştı, banka ekspertizi gönderdi, onlar da "sen biraz bu işlere meraklısın, şuna bir bakar mısın" diye PDF'i bana attı. On dokuz sayfaydı. İlk üç sayfayı okuyunca anladım ki bu belge, anlamak istemeyene hiçbir şey anlatmıyor, anlamak isteyene de kolay kolay yardım etmiyor. O akşam mutfak masasında kahve eşliğinde altını çize çize okudum ve kafamı karıştıran maddeleri bir kenara not ettim. Sonra da onları danışmana tek tek sordum. Bu yazı o notların hikâyesi.
"Emsal kıyaslama" tablosu ve uçuşan rakamlar
Raporun ortasında bir tablo vardı: değerlemeye esas alınan üç "emsal" gayrimenkul. Yani bu villayı fiyatlandırmak için çevredeki benzer üç satışı baz almışlar. Ama benim kafamı karıştıran şey, emsallerden birinin metrekare fiyatının diğer ikisinden belirgin şekilde düşük olmasıydı. Aynı mahalle, benzer büyüklük, ama biri ucuz.
Bunu sorduğumda danışman gülümseyerek anlattı:
— O ucuz görünen emsal muhtemelen bir "hızlı satış". Birinin acil parası vardı, bıçak sırtı sattı. Ekspert onu tabloya koymak zorunda çünkü gerçek bir işlem, ama genelde dipnota "atipik" diye not düşer. Siz alt satırdaki ortalamaya değil, o dipnota bakın.
Gerçekten de tablonun altında küçücük puntoyla "söz konusu emsal piyasa koşullarını tam yansıtmamaktadır" yazıyordu. Yani rapor doğruyu söylüyordu ama fısıldayarak. Ben gözle görülür rakama takılmışım, asıl bilgi en küçük yazıda saklıymış.
İmar durumu satırı: en sıkıcı görünen, en kritik olan
Bir sonraki takıldığım yer "imar durumu" başlığıydı. Orada "ayrık nizam, TAKS 0.20, KAKS 0.40" gibi ifadeler vardı ve dürüst olmak gerekirse bana Çince gibi geldi. Danışmana "bunlar iyi mi kötü mü" diye sordum. Cevabı beni biraz utandırdı çünkü çok basitti:
— Bunlar iyi ya da kötü değil, sadece kuralı söylüyor. Önemli olan villanın bu kurala uyup uymadığı. Yani arsanın izin verdiğinden fazla mı inşa edilmiş? Bazen evin bir katı, bir kapalı terası ruhsata sonradan eklenmiştir. Ekspertizde onu "projeye aykırı" diye görürseniz, o satır sizin pazarlık kozunuz da olabilir, başınızın belası da.
Bunun üzerine dönüp baktık. Villanın bahçe katındaki kapalı alan, ruhsattaki çizimde açık teras olarak görünüyordu. Yani sonradan camekânla kapatılmış. Ekspert bunu "mevcut durum projeden farklıdır" diye not etmiş ama bir uyarı çanı çalmamış, sadece kayda geçirmiş. Aileye "burayı satıcıya sorun, bu kapatma yasal mı, iskânı etkiler mi" dedim. İyi ki sormuşlar; sonradan o camekânın ruhsatsız olduğu, satıcının da bunu bildiği ortaya çıktı.
Değerleme tarihinin küçük hilesi
Bir başka kafa karıştıran ayrıntı: raporun kapağındaki tarih ile içerideki "değerleme tarihi" aynı değildi. Kapakta belgenin yazıldığı gün vardı ama değerlemenin esas alındığı tarih iki hafta öncesiydi. Önemsiz gibi görünüyor ama danışman buna ciddi yaklaştı:
— Piyasanın hızlı hareket ettiği dönemlerde iki hafta bile fark eder. Rapordaki değer dünün değeridir, bugünkü teklifiniz değil. Bankanın size vereceği kredi tutarı bu eski değer üzerinden hesaplanır. Eğer satıcı o iki haftada fiyatı yukarı çektiyse, aradaki farkı siz peşin koyarsınız.
Bunu hiç düşünmemiştim. Ekspertiz değeri ile satış fiyatı arasındaki boşluğun, alıcının cebinden çıkacak nakit anlamına geldiğini o an kavradım. Rapor bir fotoğraf; ama fotoğraf çekildiğinde manzara çoktan değişmiş olabiliyor.
Danışmana sorduğum ama herkesin sorması gereken sorular
O akşamın sonunda not defterime yazdığım, "bir dahaki sefere ilk bunları soracağım" dediğim maddeler şunlar oldu:
- Tabloya alınan emsallerden hangisi "atipik" not almış, neden? Ortalamayı bu mu bozuyor?
- Mevcut yapı ile ruhsat projesi arasında fark var mı? Varsa hangi metrekare, hangi bölüm?
- Değerleme tarihi ile bugün arasında ne kadar süre geçti, bu sürede satıcı fiyatı oynattı mı?
- Raporda "tapu kaydında şerh/ipotek bulunmaktadır" gibi bir cümle var mı? Varsa kim, ne zaman kaldıracak?
- Yapı denetim ve iskân durumu net mi, yoksa "süreç devam etmektedir" gibi muğlak mı yazılmış?
Bu listeyi bir uzman titizliğiyle hazırlamadım; tam tersine, hiçbirini bilmediğim için tek tek tökezleyerek öğrendim. Ekspertiz raporu aslında dürüst bir belge. Yalan söylemiyor. Ama önemli şeyleri bağırarak değil, dipnotta, küçük puntoda, "mevcut durum farklıdır" gibi nötr cümlelerin arasında söylüyor. İşin püf noktası, o sessiz cümleleri duyabilecek kadar yavaş okumak ve anlamadığın her satırın yanına bir soru işareti koyup birine sormaktan çekinmemek.
O villa sonunda alındı, camekân meselesi de fiyattan düşülerek çözüldü. Ailenin bana teşekkür ettiği yer ise rakamlar değil, "şu küçük yazıyı bir sor" dediğim o tek cümle oldu. Belki de en pahalı bilgi, en küçük puntoda saklı olanmış.